云南拥有极为丰富的旅游资源，气候、自然条件都拥有独特的竞争力。另一竞争力不言而喻，作为一个少数民族聚居大省，云南25个少数民族文化资源也形成了特有的地区旅游文化。

不同于海南以丰富的海景资源为卖点，云南旅游地产以酒店和主题公园、温泉为主要引擎。

以版纳为例，西双版纳勐巴拉六国皇家植物园度假秘境营销总监穆芳这样表述：“版纳是一个占尽天时地利人和的地方。”她认为版纳气候和热带雨林的资源优势突出，特别适合人们“猫冬”，加上当地的多民族文化融合，丰富的人文资源，更容易吸引外地人来此置业。勐巴拉项目超过80%的绿化率，可以想见，绝非人为打造可以完成。“我们强调尊重自然而不是占有，让建筑在自然中‘生长’出来，与自然融为一体。”

但即便享有如此优厚的资源，云南的旅游地产销售在2015年开年就呈现了下降趋势。如何合理利用资源？如何避免单纯兜售资源引起的同质化竞争？

不妨这样理解，当旅游度假从单纯的度假向健康养老、休闲体验过渡，消费者对旅游地产的需求更加多元化，房地产行业改变以往粗放的发展模式，将更加专注于细分市场和旅游度假休闲体验。

专家认为，云南在后期的旅游地产市场，置业项目中的养老比重将逐步上升，度假占比也会逐年上升，这是由于云南优质的气候和自然资源所决定的。如悦景庄·西双版纳项目的定位是重养生：“环境方面，我们投入超过亿元资金将单一的橡胶林恢复成层次丰富的热带雨林；配套方面，建设温泉SPA、微整形医美、中医傣医养生馆；饮食起居方面，我们为业主制定全面的营养膳食计划。”平安不动产云南分公司总经理王勇说。

勐巴拉项目则在地域人文情怀上下了功夫——引入了东南亚六国皇家植物园秘境，北京度假村将热带雨林风格、异域风情、茶马古道遗址融合其中，以六个国家的国树国花、珍稀名木、雕塑艺术、皇家小品为独特的人文景致，因此吸引了大量外地人的眼光。据介绍，该项目购买人群中省外占7成、省内3成。

在这个阶段，度假体验开始丰富起来。当然，要实现把远方客人留下来居住，要走的路还很漫长……

统计数据表明，目前云南旅游地产的置业群体中，45%是为了度假，31%是为了养老，16%属于常住，仅有8%为投资。

旅游地产似乎正逐渐褪去投资外衣而回归度假本原。但是，对服务和配套的重视不足，目前体现更多的是风险。另外，从投资的角度说，要实现交易平台的市场化，需要后期通过旅游产业链运营促成物业的二次升值也成为迫切需要，否则即便置业者为房子买了单，后期的命运也堪忧。

对于旅游地产，广州房地产电商运营有限公司董事长周军平曾发表过此番看法：“世界上本来就不存在旅游地产，是地产开发商‘引’进来的。而旅游地产理论就如：你喝了一杯牛奶，就想把奶牛牵回家；吃了一个鸡蛋，就想把母鸡抱回家等，这种经济逻辑是不成立的。”

腾冲雅居乐旅游置业有限公司总经理王涛说，旅游地产不是人人都能做的，有舍才有得。如果一味地追求短期利益，追逐地产部分的销售收入，忽视旅游运营，势必会造成“空城”现象，这是对旅游资源的极大浪费，也损害了老百姓的利益。即先有“旅”、“游”，才有地产，不能本末倒置。有一些伪旅游地产开发商，实际上开发的是“旅居房地产”。

田野投资咨询机构董事长文剑武也认为，旅游地产的未来一定要回归到“度假和生活”。如果没有朝两者中任一方向发展的话，“旅游地产必死无疑”，谁会为一袭风景而买一栋房子发呆？

易居中国“中国旅游地产发展报告2013-2014”中，对云南旅游客户的置业偏好做了如下调查分析：其中餐饮占62%，购物占49%，运动配套42%，医疗占41%，对于高尔夫的资源偏好仅占9%，更加关注项目配套的实用性。

为此，勐巴拉项目在“秘境入口”以普洱茶文化为主题，规划了一个异域风情旅游小镇，其中包括打造餐饮、KTV、商业、银行、邮局、普洱茶艺体验、购物、医疗、超市、学校等。不仅方便游客旅游，更将为业主的休闲、生活提供24小时的全配套。

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